農地転用許可申請書に添付する理由書事業計画書は申請する自治体が制定する審査基準に適合させる必要があります。
審査基準を無視して理由書事業計画書を提出しても審査は通りません。
例えば調整区域の2種農地であれば、
１．転用しなければならない正当事由があるか
２．敷地の面積は広すぎないか
３．2種農地以外で適当な敷地を捜したか
４．転用者の職業が転用目的に対して妥当か
などの項目について審査基準に適合させる必要があります。
審査基準は農地法に基づいて作られています。
法解釈も難しいので、一般の方が理解するのは困難です。
役所に相談に行く前に農地転用専門の行政書士に相談することをお勧めします。